새 집으로 이사하면서 잠시 두 채를 보유하게 되었나요?
단 하나의 요건만 놓쳐도 수천만 원의 양도세가 발생합니다.
1. 비과세 기본원칙
일시적 2주택 비과세는 주거 이동의 자유를 보장하기 위한 제도입니다.
1주택을 보유한 상태에서 새 집을 먼저 구입하고, 기존 집을 나중에 파는 경우에 적용됩니다.
2026년 현재도 동일한 원칙이 적용되며, 세 가지 핵심 조건을 모두 충족해야만 세금 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 기존 주택 취득 후 1년 경과
✅ 기존 주택 2년 보유 및 조정지역 2년 거주
✅ 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도
이 세 가지 조건 중 단 한 가지라도 미충족 시 전체 양도차익에 대해 40~50%의 양도세가 부과됩니다.
2. 1년 규칙 함정
기존 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 신규 주택을 취득해야 합니다.
이 조건을 놓쳐서 비과세를 받지 못하는 사례가 가장 많습니다.
예를 들어 2024년 12월 30일에 A주택을 취득했다면, B주택은 2025년 12월 31일 이후에 취득해야 합니다.
하루라도 빠르면 전체 특례가 무효가 되어 1억 원 이상의 세금이 발생할 수 있습니다.
취득일은 등기일 또는 잔금일 중 빠른 날짜를 기준으로 하므로, 계약 전 반드시 취득일을 확인해야 합니다.
국세청은 이 요건에 대해 명확히 1년 이상 경과를 요구하고 있으며, 예외 규정은 건설임대주택 분양전환 등 극히 제한적입니다.
3. 2년 거주 착각사례
조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주가 필수입니다.
단순히 주민등록만 이전하는 것으로는 부족하며, 실제 거주 사실을 증명해야 합니다.
취득 당시 조정지역이었다면 이후 해제되어도 2년 거주 의무는 유지됩니다.
✅ 주민등록등본 전입일부터 2년 계산
✅ 공과금 납부 내역으로 실거주 입증
✅ 취학·근무 등 부득이한 경우 예외 인정
거주 요건을 충족하지 못해 비과세 탈락 시 1~2억 원의 세금이 발생하는 사례가 빈번합니다.
4. 3년 처분기한
신규 주택 취득일(잔금일)로부터 3년 이내에 기존 주택을 반드시 양도해야 합니다.
2023년 1월 12일 이후부터 조정지역 여부와 관계없이 모든 주택의 처분기한이 3년으로 통일되었습니다.
3년을 초과하면 다주택 중과세가 적용되며, 2026년 5월 10일부터는 20~30%포인트의 추가 세율이 부과됩니다.
예를 들어 2024년 3월 1일에 신규 주택 잔금을 지급했다면, 2027년 2월 28일까지 기존 주택을 매도해야 합니다.
하루라도 늦으면 중과세가 적용되므로 여유를 두고 양도 시기를 결정해야 합니다.
5. 양도가액 한도
양도하는 기존 주택의 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세됩니다.
예를 들어 8억 원에 취득한 주택을 15억 원에 양도하는 경우, 12억 원까지만 비과세이고 3억 원에 대한 양도차익은 과세 대상입니다.
양도가액은 실제 거래가액 기준이므로 계약서상 금액을 정확히 확인해야 합니다.
고가 주택 보유자는 12억 원 한도를 반드시 고려하여 양도 시기와 금액을 결정해야 합니다.
6. 분양권 함정주의
분양권도 주택 수에 포함되므로 각별한 주의가 필요합니다.
1주택 + 1분양권 상태에서 신규 주택을 취득하면 3주택으로 간주되어 비과세가 불가능합니다.
| 주택 보유 상태 | 비과세 가능 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 1주택만 보유 | 가능 | 조건 충족 시 |
| 1주택 + 1분양권 | 불가능 | 2주택 취급 |
| 1주택 + 1상속주택 | 가능 | 상속주택 제외 |
분양권을 보유 중이라면 신규 주택 취득 전에 먼저 처분하거나, 분양권 입주 후 3년 내 기존 주택을 양도하는 방법을 선택해야 합니다.
분양권 취득 시점과 완공 시점을 정확히 파악하여 양도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
7. 상속주택 특례
상속으로 받은 주택이 있는 경우에도 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.
1주택 + 상속주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득해도, 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.
✅ 상속주택은 먼저 양도하는 것이 유리
✅ 일반주택을 먼저 팔면 비과세 적용
✅ 상속주택은 5년 내 양도 시 중과 제외
다만 상속개시일 전 2년 이내에 증여받은 주택은 제외되며, 상속인과 피상속인은 별도 세대여야 합니다.
8. 혼인합가 특례
각각 1주택을 보유한 사람들이 결혼으로 2주택이 된 경우 별도 특례가 적용됩니다.
혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있습니다.
일시적 2주택 특례의 3년보다 긴 5년의 기한이 주어지므로, 혼인 사실을 증명할 수 있는 서류를 준비해야 합니다.
양쪽 주택 모두 2년 이상 보유 등 기본 비과세 요건을 충족해야 하며, 어느 주택을 먼저 양도해도 상관없습니다.
9. 2026년 중과유예
다주택자 중과세 유예가 2026년 5월 9일까지 적용됩니다.
이 기한 내에 양도하면 중과세 없이 기본세율(6~45%)만 적용되지만, 5월 10일 이후부터는 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트가 추가됩니다.
| 양도 시기 | 2주택 세율 | 3주택 세율 |
|---|---|---|
| 2026년 5월 9일까지 | 기본세율(6~45%) | 기본세율(6~45%) |
| 2026년 5월 10일 이후 | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p |
3년 기한 내 양도하지 못할 것 같다면 5월 9일 전 양도를 서둘러야 중과세를 피할 수 있습니다.
10. 사전 점검리스트
양도 전 반드시 확인해야 할 체크리스트입니다.
✅ 기존 주택 취득일부터 신규 주택 취득일까지 1년 이상 경과 확인
✅ 기존 주택 2년 보유 및 조정지역 2년 거주 확인
✅ 신규 주택 취득일부터 3년 내 양도 여부 확인
✅ 양도가액 12억 원 이하 확인
✅ 다른 분양권이나 주택 보유 없음 확인
✅ 2026년 5월 9일 전 양도 가능 여부 확인
세무사 상담을 통해 국세청 서면 질의를 신청하면 더욱 안전합니다.
고령자 공제, 장기보유 공제 등 추가 절세 방법도 함께 검토하여 최대한의 세금 혜택을 받으시기 바랍니다.
일시적 2주택 비과세는 복잡하지만, 요건을 정확히 이해하고 준비하면 수천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.