집 한 채도 부담스러운데 여러 채를 보유하고 계시다면 세금 걱정이 이만저만이 아닐 것입니다.
특히 2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자의 세금 부담이 크게 달라질 수 있어 지금이 전략을 세울 골든타임입니다.
1. 5월 9일 기준
2026년 다주택자 세금에서 가장 중요한 날짜가 있습니다.
바로 2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 다주택자도 양도세 중과 없이 기본세율만 적용된다는 점입니다.
✅ 2026년 5월 9일까지 - 기본세율 6~45% 누진세율 적용
✅ 2026년 5월 10일부터 - 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과 부활 가능
✅ 지방소득세 포함 - 최고 세율 82.5%까지 상승 가능
이 기간 내에 어떤 주택을 정리하고 어떤 주택을 보유할지 결정하는 것이 핵심입니다.
2. 취득 전략
주택을 새로 취득할 때도 절세 포인트가 많습니다.
기본적으로 1주택은 취득세가 1~3% 수준이지만 다주택자는 2주택 8%, 3주택 12%의 중과세율이 적용됩니다.
하지만 2026년에도 활용할 수 있는 감면 제도가 있습니다.
✅ 생애최초 주택 취득세 감면 - 200만 원에서 300만 원으로 상향
✅ 인구감소지역 주택 취득 - 취득세 최대 50% 감면 가능
✅ 소형 비아파트 중심 - 향후 종부세 부담도 분산 효과
특히 인구감소지역의 소형 주택은 취득세 절감과 함께 종부세 중과 배제 혜택까지 받을 수 있어 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.
배우자 명의를 활용한 가족 분산 전략도 함께 고려해보시길 바랍니다.
| 주택 수 | 기본 취득세율 | 주요 감면 제도 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 생애최초 300만 원 |
| 2주택 | 8% | 인구감소지역 50% |
| 3주택 이상 | 12% | 소형 비아파트 특례 |
3. 종부세 변화
2025년부터 종부세 세율이 완화되었지만 여전히 다주택자는 높은 세율을 적용받습니다.
1세대 1주택은 0.35 ~ 1.5%, 일반 다주택자는 0.5 ~ 4.0%로 기존 0.6~6.0%보다는 낮아졌습니다.
✅ 고령자 공제 - 장기보유 공제율 상향으로 부담 경감
✅ 비수도권 미분양 - 일정 기간 종부세 중과 배제
✅ 세부담 상한 - 재산세와 합산하여 상한선 체크 필요
보유 중인 주택의 공시가격과 대출 현황을 점검하여 세부담 상한을 넘는 자산은 2026년 상반기 매도 후보로 분류하는 것이 좋습니다.
비수도권 미분양이나 인구감소지역 주택은 종부세 중과 배제 혜택을 받을 수 있어 보유용 자산으로 활용하기에 적합합니다.
4. 양도 타이밍
양도세 전략에서 가장 중요한 것은 바로 타이밍입니다.
2024년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 다주택자도 기본세율만 적용받는 유예 기간입니다.
이 기간이 지나면 추가 연장 발표가 없는 한 양도세 중과가 부활하여 세부담이 급격히 증가할 수 있습니다.
✅ 조정지역 주택 - 2026년 5월 9일 전 매도 우선 검토
✅ 단기보유 주택 - 시세차익 크고 임대수익률 낮으면 매도 고려
✅ 장기보유 주택 - 장기보유특별공제 최대 90% 활용 가능
2025년부터 다주택자의 장기보유특별공제가 최대 90%까지 확대되어 오래 보유한 주택일수록 절세 효과가 큽니다.
보다 자세한 양도세 계산은 아래에서 직접 확인해보시길 바랍니다.
5. 주택 분류법
현재 보유 중인 주택을 전략적으로 분류하는 작업이 필요합니다.
핵심 거주 주택 1채, 임대용 보유 주택, 매도 후보 주택으로 나누어 관리하는 것이 효율적입니다.
✅ 핵심 거주 주택 - 1세대 1주택 비과세 요건 유지
✅ 보유용 주택 - 비수도권, 인구감소지역, 미분양 특례 대상
✅ 매도용 주택 - 조정지역, 단기보유, 높은 시세차익
주택 수와 위치, 취득가와 시가, 보유기간, 거주 여부, 대출 현황을 모두 정리하여 포트폴리오를 진단하는 것이 첫 단계입니다.
특히 조정대상지역에 있는 주택 중 단기보유하고 있고 시세차익이 큰 주택은 2026년 5월 9일 전 매도 우선 후보로 설정하시길 바랍니다.
6. 지역별 차이
수도권과 지방의 세금 전략은 달라야 합니다.
수도권 조정지역 주택은 양도세 중과 부활 시 가장 큰 타격을 받을 수 있어 2026년 상반기 매도를 적극 검토해야 합니다.
✅ 수도권 조정지역 - 5월 9일 전 매도 우선 순위
✅ 비수도권 미분양 - 종부세 중과 배제로 보유 유리
✅ 인구감소지역 - 취득세, 종부세 모두 절감 효과
비수도권 미분양 주택은 일정 기간 종부세 중과가 배제되어 일반 세율 0.6~3.0% 수준이 적용됩니다.
인구감소지역 소형 주택은 취득세 감면부터 종부세 절감까지 다양한 혜택이 있어 장기 보유 전략에 적합합니다.
| 지역 구분 | 2026년 전략 | 세금 혜택 |
|---|---|---|
| 수도권 조정지역 | 5월 9일 전 매도 | 중과 유예 활용 |
| 비수도권 미분양 | 장기 보유 | 종부세 중과 배제 |
| 인구감소지역 | 신규 취득 | 취득세 50% 감면 |
7. 실행 순서
절세 전략은 체계적인 순서로 진행해야 합니다.
먼저 현재 포트폴리오를 정확히 진단하고 주택별로 취득가, 시가, 보유기간을 정리하는 것부터 시작합니다.
✅ 1단계 - 전체 주택 현황 파악 및 데이터 정리
✅ 2단계 - 매도 우선 후보 선별 작업
✅ 3단계 - 2026년 상반기 타임라인 배치
✅ 4단계 - 보유 주택 장기 전략 수립
2단계에서는 조정대상지역에 있고 단기보유하고 있으며 시세차익은 크지만 임대수익률이 낮은 주택을 우선 선별합니다.
3단계에서는 선별된 주택을 2026년 5월 9일 전에 집중적으로 양도하는 계획을 세웁니다.
4단계에서는 남은 주택에 대해 장기보유 전략과 임대소득 전략을 병행하며 종부세와 재산세 상한을 관리합니다.
8. 주의 사항
다주택자 절세를 진행할 때 반드시 주의해야 할 사항들이 있습니다.
무엇보다 법인과 개인 중 어느 쪽이 유리한지는 사전 세무 검토가 필수입니다.
✅ 법인 주택 취득 - 중과와 규제 이슈 사전 점검
✅ 가족 분산 - 배우자, 자녀 명의 활용 가능성
✅ 정책 변화 - 시행령 개정 및 추가 연장 여부 모니터링
2026년 5월 10일 이후 양도세 중과 유예가 추가로 연장될 가능성도 있으므로 정부 발표를 지속적으로 확인해야 합니다.
세법은 복잡하고 개인별 상황이 다르기 때문에 중요한 결정 전에는 반드시 세무사와 상담하는 것이 안전합니다.
특히 양도 시기를 며칠 차이로 결정하는 경우 세금 차이가 수천만 원까지 날 수 있어 전문가 조언이 필요합니다.
9. 케이스별 전략
주택 수와 지역에 따라 구체적인 전략이 달라집니다.
2주택자는 1채를 핵심 거주용으로 확정하고 나머지 1채의 처분 시기를 결정하는 것이 핵심입니다.
✅ 2주택 수도권 - 조정지역 여부 확인 후 5월 전 매도 검토
✅ 3주택 이상 - 중과세율 +30%p 부담 고려하여 단계적 정리
✅ 지방 중심 - 인구감소지역 특례 활용한 보유 전략
3주택 이상 보유자는 양도세 중과세율이 최대 +30%p까지 적용될 수 있어 2026년 상반기에 2주택 이하로 줄이는 것을 우선 고려해야 합니다.
지방 중심 다주택자는 비수도권 미분양과 인구감소지역 특례를 적극 활용하여 종부세 부담을 낮추면서 장기 보유하는 전략이 유효합니다.
지금 팔 주택과 끝까지 가져갈 주택을 명확히 구분하는 것이 2026년 절세의 핵심입니다.
2026년은 다주택자에게 세금 전략을 재정비할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다.