주택담보대출 전세대출 동시 신청 방법 알아보기

집을 사면서 동시에 전세 거주를 해야 하는 상황이 생기시나요?
주택담보대출과 전세대출을 함께 진행할 수 있는지 궁금하실 텐데요. 최신 금융 규제 변화로 인해 조건이 까다로워졌지만 방법은 있습니다.

 

1. 기본 조건 확인

 

주택담보대출과 전세대출을 동시에 진행하려면 먼저 기본 조건부터 파악해야 합니다.

 

2025년부터 수도권과 규제지역에서는 주택담보대출이 최대 6억원까지만 가능하며, 대출기간도 최대 30년으로 제한되었습니다.

 

전세대출의 경우 수도권 한도가 최대 5억원까지 상향되면서 더 많은 분들이 이용할 수 있게 되었습니다. 하지만 두 대출을 동시에 보유하는 것은 원칙적으로 제한됩니다.

 

• 무주택 세대 조건
주택담보대출은 무주택 세대만 신청 가능합니다

• DSR 규제 적용
연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환비율이 40% 이내여야 합니다

• 신용등급 확인
NICE 신용평가 CB점수 350점 이상이 필요합니다

 

구분	주택담보대출	전세대출
수도권 한도	최대 6억원	최대 5억원
대출기간	최대 30년	2년 (최대 10년 연장)
신청 조건	무주택 세대	세대주 또는 예비 세대주

 

 

2. 동시 신청 가능성

 

전세대출이 있는 상태에서도 주택담보대출 신청은 가능하지만, 전세대출 상환을 조건으로 해야 합니다.

 

대부분의 은행에서는 '동시상환 조건부 대출'이라는 방식으로 처리합니다. 이는 주택담보대출을 실행하면서 기존 전세대출을 일정 기간 내에 상환하도록 하는 조건입니다.

 

• 조건부 승인 방식
주담대 실행 후 일정 기간 내 전세대출 상환 약속

• 당일 동시 처리
주택 잔금일과 전세 만료일을 맞춰 동시 처리 가능

• 은행별 차이
각 금융기관마다 조건과 처리 방식이 다름

 

특히 신한은행 등 주요 은행에서는 동시상환 조건이 붙은 상태로 신축 아파트 주담대 실행이 가능합니다. 보다 자세한 조건은 각 은행의 대출 담당자와 사전 협의가 필요합니다.

 

3. 주의사항 점검

 

동시 진행 시 반드시 알아두어야 할 제약사항들이 있습니다.

 

소유권 이전 조건부 전세대출이 수도권과 규제지역에서 전면 금지되면서 집주인이 아닌 상태에서 전세보증금으로 집을 사는 방식은 막혔습니다.

 

• 무주택 조건 상실
주택담보대출 실행 시 무주택 조건이 깨져 전세대출 회수 원칙

• DSR 부담 증가
두 대출의 원리금이 모두 DSR에 반영되어 부담 증가

• 전입 의무
수도권/규제지역 주담대 시 6개월 내 전입 필수

 

또한 차주 및 배우자가 전세자금대출과 주택담보대출을 동시에 이용 중이면 대출이 불가능한 경우가 많아 신중한 계획이 필요합니다.

 

정부지원 대출인 버팀목 전세대출과 디딤돌 대출의 경우 더욱 엄격한 조건이 적용됩니다. 이런 경우 보다 자세한 상담을 통해 본인에게 맞는 방법을 찾아보시길 바랍니다.

 

4. 실무 진행 방법

 

실제로 두 대출을 함께 진행할 때의 구체적인 절차를 알아보겠습니다.

 

가장 현실적인 방법은 주택 매매 잔금일과 전세 만료일을 맞춰 동시에 처리하는 것입니다. 이때 주택담보대출로 잔금을 치르고, 전세보증금 반환으로 전세대출을 상환하는 방식입니다.

 

단계	처리 내용	준비 서류
1단계	주택담보대출 사전승인	매매계약서, 소득증명원
2단계	전세대출 상환 조건 협의	전세계약서, 상환계획서
3단계	동시 처리 일정 조율	잔금일정표, 전세만료일

 

• 사전 상담 필수
은행 대출 담당자와 미리 상황을 설명하고 가능 여부 확인

• 일정 조율
매매 잔금일과 전세 만료일을 최대한 맞춰 진행

• 여유 자금 준비
예상치 못한 상황에 대비해 추가 자금 확보

 

특히 디딤돌대출과 보금자리론 동시신청 시에는 두 상품 모두 취소 후 재신청해야 하는 경우도 있으니 신중한 계획이 필요합니다.

 

 

5. 은행별 조건 비교

 

각 금융기관마다 주택담보대출과 전세대출의 동시 처리 방식이 다릅니다.

 

카카오뱅크의 경우 무주택 세대만 주택구입자금 대출을 신청할 수 있으며, 다른 금융기관 주택담보대출을 갈아타는 경우에도 기존 대출 잔액을 초과할 수 없습니다.

 

• 국민은행
디딤돌대출과 보금자리론 동시신청 시 특별 프로세스 운영

• 신한은행
동시상환 조건부 대출 실행 가능, 사전 협의 필수

• 하나은행
전세계약만료일 범위 내 최장 2년, 최대 20년까지 연장 가능

 

주택금융공사 디딤돌대출은 생애최초 주택구입자의 경우 LTV 80%까지 가능하며, 기금 수탁은행을 통해 신청할 수 있습니다.

 

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금융기관	동시처리	특이사항
카카오뱅크	제한적 가능	기존 잔액 범위 내 갈아타기
주택금융공사	조건부 가능	디딤돌+보금자리론 동시신청
시중은행	은행별 차이	사전 상담 통해 확인 필요

 

 

6. 성공 사례 분석

 

실제로 주택담보대출과 전세대출을 성공적으로 동시 진행한 사례들을 살펴보겠습니다.

 

신축 아파트 입주를 앞둔 A씨의 경우, 기존 전세대출 1억 9천만원이 남아있는 상태에서 새 아파트에 대한 주택담보대출 3억 5천만원을 성공적으로 실행했습니다.

 

핵심은 신규 아파트 입주일과 기존 전세 만료일을 최대한 맞춰 진행한 것이었습니다.

 

• 사례 1
전세 만료 1개월 전 주담대 사전승인 → 동시상환 조건으로 실행

• 사례 2
주택 매매와 전세 승계를 동시에 진행한 복합 거래

• 사례 3
디딤돌대출 실행 후 기존 전세대출 단계적 상환

 

대부분의 성공 사례에서 공통점은 충분한 사전 준비와 은행과의 긴밀한 협의였습니다. 특히 DSR 규제를 만족하는 소득 수준과 신용등급이 중요한 요소로 작용했습니다.

 

7. 비용 절감 팁

 

동시 진행 시 발생할 수 있는 각종 비용을 최소화하는 방법들입니다.

 

전세대출의 경우 청년버팀목전세대출을 이용하면 최저 1.0%의 초저금리로 이용할 수 있습니다. 대출한도는 2억원과 전세보증금의 80% 중 적은 금액으로 정해집니다.

 

• 우대금리 활용
청약저축 가입자 0.3~0.5%p, 부동산 전자계약 0.1%p 할인

• 조기상환수수료
3년 이내 중도상환시 1.2% 한도 내에서 부과 주의

• 보증료 절약
HUG, HF 보증 상품 중 유리한 조건 선택

 

신생아 특례 전세자금대출의 경우 기존 전세자금대출보다 소득요건과 금리 조건이 더 유리하며, 대환대출도 가능해 아기가 생긴 부부들에게 좋은 선택지가 됩니다.

 

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2025년부터는 전세보증금 반환보증이 의무화된 지역에서 보증 가입 비용도 고려해야 합니다. 보증 가입은 세입자 입장에서 큰 안전장치가 되며, 은행 대출 심사에도 유리하게 작용합니다.

 

8. 대출 실행 체크리스트

 

마지막으로 실제 대출 실행 시 놓치기 쉬운 체크포인트들을 정리했습니다.

 

무엇보다 DSR 40% 이내 유지가 가장 중요한 조건입니다. 연소득 6천만원인 경우 연간 모든 대출 원리금 합계가 2천 4백만원을 넘으면 안 됩니다.

 

• 서류 준비
매매계약서, 전세계약서, 소득증명원, 신용정보 동의서

• 일정 조율
잔금일, 전세만료일, 새 주택 입주일 간 간격 최소화

• 비상계획
예상치 못한 상황에 대비한 추가 자금 확보

 

수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 전입 의무가 있으니 이 부분도 미리 계획해두어야 합니다.

 

 

주택담보대출과 전세대출을 동시에 진행하는 것은 복잡한 과정이지만 충분한 준비와 전문가 상담을 통해 가능합니다. 무엇보다 본인의 재정 상황을 정확히 파악하고 DSR 규제를 준수하는 것이 성공의 핵심입니다.

 

 

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